Mercado Objetivo
Es una de las alternativas para aumentar las posibilidades de acceso a la vivienda de los grupos de población con ingresos medios y bajos, que tienen dificultades para ahorrar para el depósito inicial y para acceder a un crédito hipotecario tradicional.
Beneficios
- Es la forma más fácil y sencilla de adquirir una casa.
- Permite ajustar el ahorro de los clientes a las necesidades de enganche y gastos de originación.
- Toma en cuenta el ingreso familiar.
- Permite acceder inmediatamente a vivienda a personas que no cumplen inicialmente con todos los requisitos para obtener un crédito hipotecario tradicional, pero que cuentan con el flujo necesario para pagar un arrendamiento que les servirá como comprobación de capacidad de pago.
- Brinda mayor seguridad para el que financia la operación al seguir siendo dueño del inmueble.
Características
- Administración Fiduciaria sobre:
- Derechos de Cobro
- Fondo de Nivelación de Pagos, Cobranza y Cartera Vencida
- Fondo de Garantía por un equivalente al 6% del valor del Inmueble desde el inicio y hasta la individualización
- Ágil recuperación de la cartera vencida ya que el contrato se encuentra en renta y no es propiedad del cliente hasta su individualización.
- La Inmobiliaria se involucra en la sustitución del cliente para darle mayor agilidad a la recuperación de cartera.
- Se garantiza que no se utilice el programa como crédito. de liquidez, pues el fideicomiso realiza el pago únicamente al presentar los contratos.
- Se garantiza que el producto de la cobranza sea para el pago del crédito ya que se realiza a través del fideicomiso y no directamente al Arrendador.
- El fondeador (SOFOL) sigue cobrando del fondo en tanto se sustituye una cartera vencida a través del depósito en garantía.
Marco Contractual
La relación contractual se da en dos partes:
Por un lado, la SOFOL otorga financiamiento a una persona moral que adquiere un conjunto de inmuebles para a su vez venderlos bajo la modalidad renta con opción a compra.
Por otro lado, esta persona moral (el arrendador) firma un contrato con una persona física (el arrendatario) a la que se le da la opción de sustituirse como deudor en el contrato que se tiene entre la SOFOL y el arrendador en un plazo no mayor a cinco años.
A nivel operativo, la SOFOL descuenta los recursos en su módulo como lo haría para una individualización normal, pero en los datos de la persona física incluye los datos de la persona moral.
Cuando se ejerce la opción de compra se lleva a cabo la sustitución de deudor, con lo que el acreditado se queda con el remanente de la deuda.
Funcionamiento
La inmobiliaria entrega la vivienda a El Cliente al momento de adquirirla, mediante un contrato de “RENTA CON OPCIÓN A COMPRA”, a un plazo máximo de 5 años. El ENGANCHE que da el cliente, formará parte de un “depósito en garantía” del contrato.
La MENSUALIDAD servirá como pago de renta por el uso de la casa, mientras la ocupe.
Tanto el Enganche (Depósito en Garantía) como parte de la mensualidad serán abonados al precio de la casa, en el momento que se ejerza la opción de compra.
El cliente puede liquidar en cualquier momento, inclusive con otro crédito. Para este efecto el contrato cuenta con un valor mensual de referencia a liquidar.
El pago mensual estará sujeto a la actualización del SMGDF cuando la vivienda es de un valor menor a 350,000 UDIS, así como el saldo para liquidar anticipadamente estará referenciado a UDI.
Fideicomiso
Cuentas con un producto con el que puedes liquidar los pasivos contraídos con otras Instituciones en la adquisición o construcción de vivienda en terreno propio, para mejorar las condiciones actuales de tú crédito hipotecario.
Contrato de Arrendamiento
Se busca dar mayor flexibilidad al arrendatario y no sujetarlo a decisiones arbitrarias del arrendador.
La devolución del depósito en garantía cuando no se cumple con el plazo para el ejercicio de la opción se lleva a cabo devolviéndole al arrendatario su depósito en garantía y reteniendo únicamente lo necesario para desperfectos ocasionados por el arrendador.
Se podrá establecer un costo de cobranza conjunta entre la SOFOL y la Arrendadora y que esté relacionada al valor de la vivienda o de la Renta.
En lo que concierne a la verificación de la información crediticia, el contrato únicamente podrá ser rescindido por insolvencia o quebranto, eliminándose asimismo la garantía adicional.
Los pagos mensuales como porcentaje del ingreso neto comprobable del cliente deberá cumplir con las Condiciones Generales de Financiamiento, pero podrá aumentar en el caso del enganche diferido.
Ahorro para Originación
Debido a que el crédito lo contrata una persona moral, el reclamo de la GPI no aplica, y aunque se realiza el pago, no se contrata el seguro de vida por la misma razón.
Para mantener los mismos pagos a lo largo de la vida del crédito se mantendrá el pago de la GPI y de la prima de seguro, remitiéndolas a una cuenta de ahorro individual mientras no se realice la sustitución de deudor.
Se ha calculado que este ahorro “involuntario”, dependiendo del plazo, puede cubrir eventualmente los gastos de originación.
En el caso que el arrendatario decida terminar anticipadamente su contrato o no ejerza su opción de compra, podrá llevarse su ahorro junto con el remanente de su enganche (después de costos).
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